Rohrverstopfung in der Mietwohnung · wer zahlt, Mieter oder Vermieter?

Die kurze Antwort

In den meisten Fällen zahlt der Vermieter. Eine Rohrverstopfung fällt grundsätzlich unter seine Pflicht, die Mietsache in Ordnung zu halten (§ 535 BGB). Die Kosten trägt der Mieter nur dann, wenn er die Verstopfung selbst durch unsachgemäße Nutzung verursacht hat und das auch nachgewiesen werden kann.

Wir sind ein Handwerksbetrieb und keine Rechtsberater. Dieser Text gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Bei einem Streit helfen Mietervereine, Haus- und Grundbesitzervereine oder eine Anwältin für Mietrecht weiter. Entscheidend ist immer auch, was in Ihrem Mietvertrag steht.

Wann der Vermieter zahlt

Der Vermieter trägt die Kosten in der Regel dann, wenn die Verstopfung bei normalem Gebrauch entstanden ist. Dazu zählt zum Beispiel:

• Ablagerungen, die sich über lange Zeit in der Leitung aufgebaut haben • Haare, die beim Duschen oder Baden in den Abfluss gelangen • Verkalkung und altersbedingte Engstellen im Rohr • Verstopfungen in Gemeinschaftsleitungen wie dem Hauptstrang, die mehrere Wohnungen betreffen

Die Stiftung Warentest bringt den Grundsatz auf einen einfachen Nenner: Wer seine Badewanne wie eine Badewanne benutzt, zahlt den blockierten Abfluss nicht.

Wann der Mieter zahlt

Der Mieter haftet, wenn er die Verstopfung durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch verursacht hat. Typische Beispiele sind Dinge, die nicht in Toilette oder Waschbecken gehören:

• Hygieneartikel und Feuchttücher im WC • Speisereste und größere Mengen Bratfett in der Küchenspüle • Gegenstände, die in den Abfluss gefallen sind oder hineingeworfen wurden

Dann muss er nicht nur die Reinigung bezahlen, sondern unter Umständen auch die Schäden, die dadurch entstanden sind.

Bei Fett ist die Lage allerdings weniger eindeutig, als viele denken. Fettablagerungen wachsen über lange Zeit und oft über mehrere Mietverhältnisse hinweg. Nach Darstellung des ADAC kann der Vermieter die Kosten deshalb nur zurückverlangen, wenn er den wiederholten Fehlgebrauch nachweisen kann, und das gelingt häufig nicht.

Wer was beweisen muss

Hier entscheidet sich die Frage in der Praxis. Der Vermieter muss das Fehlverhalten des Mieters belegen. Kann er das nicht eindeutig, bleibt er auf den Kosten sitzen.

Ist die Ursache zunächst unklar, zahlt in der Regel erst einmal der Vermieter. Er kann den Betrag später zurückverlangen, wenn sich die Ursache klären lässt, etwa durch ein Gutachten oder eine Untersuchung der Leitung.

Für beide Seiten hilft es deshalb, wenn festgehalten wird, was gefunden wurde. Bitten Sie den Betrieb, Ort und Befund auf der Rechnung zu notieren: welcher Abfluss betroffen war, wo die Verstopfung saß und woraus sie bestand. Wenn ein Gegenstand aus dem Rohr geholt wird, machen Sie ein Foto davon.

Kleinreparaturklausel: was sie abdeckt

Viele Mietverträge enthalten eine Kleinreparaturklausel. Ist sie wirksam, kann sie den Mieter bis zu einer Höchstgrenze an kleineren Reparaturen beteiligen, etwa am Siphon oder an sichtbaren Leitungsstücken.

Das heißt aber nicht, dass jede Verstopfung automatisch beim Mieter landet. Ob die Klausel wirksam ist und ob sie Ihren Fall überhaupt erfasst, hängt vom genauen Wortlaut ab. Schauen Sie in den Vertrag und lassen Sie die Klausel im Zweifel prüfen, bevor Sie eine Rechnung übernehmen.

Darf der Vermieter die Kosten auf alle Mieter umlegen?

Die Kosten einer akuten Verstopfung gehören nach Darstellung des ADAC nicht in die Nebenkostenabrechnung. Es handelt sich um eine einmalige Reparatur und nicht um laufende Betriebskosten.

Taucht ein solcher Posten in Ihrer Abrechnung auf, fragen Sie nach, wofür er steht. Beim Prüfen der Abrechnung helfen auch Mietervereine.

So gehen Sie als Mieter richtig vor

Der wichtigste Schritt ist schnell erledigt, wird aber oft vergessen: Sie müssen die Verstopfung unverzüglich beim Vermieter oder der Hausverwaltung melden. Wer das versäumt, riskiert, für Folgeschäden mit einzustehen.

So gehen Sie am besten vor:

• Nutzen Sie den betroffenen Abfluss nicht weiter, damit nichts überläuft. • Melden Sie die Verstopfung sofort, am besten zusätzlich schriftlich per E-Mail oder Nachricht. • Fragen Sie, wer den Betrieb beauftragt. Viele Hausverwaltungen haben einen festen Ansprechpartner oder eine Notfallnummer. • Machen Sie Fotos, wenn Wasser austritt oder sichtbare Schäden entstehen. • Heben Sie Rechnung und Zahlungsbeleg auf.

Beauftragen Sie nach Möglichkeit nicht ohne Absprache selbst einen Betrieb. Ob Sie die Kosten dann zurückbekommen, hängt vom Einzelfall ab. Läuft tatsächlich Wasser aus und ist niemand erreichbar, geht die Begrenzung des Schadens vor. Halten Sie in diesem Fall fest, wann Sie versucht haben, wen zu erreichen.

Tipps für Vermieter und Hausverwaltungen

Für Vermieter lohnt es sich, die Sache nicht liegen zu lassen. Eine gemeldete Verstopfung sollte schnell bearbeitet werden, damit keine Folgeschäden entstehen, und ein Streit um die Kosten lässt sich auch im Nachhinein klären.

• Legen Sie vorab fest, welchen Betrieb Sie im Notfall beauftragen, und geben Sie die Nummer an Ihre Mieter weiter. • Lassen Sie sich Ort und Befund der Verstopfung schriftlich geben. • Verlangen Sie Kosten nur zurück, wenn Sie die Ursache belegen können. • Prüfen Sie bei wiederkehrenden Verstopfungen derselben Leitung, ob die Ursache im Rohr selbst liegt und nicht im Verhalten einzelner Mieter.

Gerade in Mehrfamilienhäusern lässt sich oft nicht sagen, aus welcher Wohnung eine Ablagerung stammt. Das spricht dafür, gemeinsame Leitungen vorausschauend im Blick zu behalten.

Eigentumswohnung: Gemeinschaft oder Eigentümer?

Bei Eigentumswohnungen kommt es darauf an, wo das Rohr liegt und wem es gehört:

• Gemeinschaftseigentum, etwa Fallstrang oder Hauptabwasserleitung: Die Eigentümergemeinschaft trägt die Kosten, intern werden sie nach Miteigentumsanteilen verteilt. • Sondereigentum, also die Leitung innerhalb der Wohnung bis zum Sammelrohr: Der jeweilige Eigentümer zahlt selbst.

Gegenüber seinem Mieter bleibt der vermietende Eigentümer trotzdem der erste Ansprechpartner. Wie die Grenze im Einzelfall verläuft, kann die Teilungserklärung regeln. Fragen Sie dazu Ihre Hausverwaltung.

Zahlt eine Versicherung?

Die Reinigung selbst übernimmt eine Versicherung meist nur, wenn das ausdrücklich vereinbart ist. Manche Schutzbriefe für Haus und Wohnung organisieren einen Notdienst und zahlen bis zu einer bestimmten Leistungsgrenze. Rufen Sie in diesem Fall zuerst dort an, denn oft ist geregelt, wer beauftragt werden darf.

Anders sieht es bei Folgeschäden aus. Schäden an Ihren Möbeln und Ihrem Hausrat betreffen die Hausratversicherung, Schäden am Gebäude meist die Wohngebäudeversicherung des Eigentümers. Was genau abgedeckt ist, steht in den jeweiligen Bedingungen.

Verstopfungen vermeiden

Die beste Lösung ist die, bei der sich die Kostenfrage gar nicht stellt. In unserer Arbeit sehen wir immer wieder dieselben Ursachen: Fett und Speisereste in der Küche, Haare im Bad und Feuchttücher im WC. Ein Sieb im Abfluss und ein Mülleimer im Bad verhindern schon vieles.

Was Sie bei einer leichten Verstopfung selbst tun können, ohne das Rohr zu beschädigen, steht in unseren Ratgebern zum verstopften Abfluss und zur verstopften Küche.

Kurz beantwortet

Muss ich als Mieter den Rohrreiniger selbst rufen? In der Regel nicht. Melden Sie die Verstopfung beim Vermieter oder der Hausverwaltung und klären Sie, wer beauftragt. Bei einem akuten Wasseraustritt geht die Begrenzung des Schadens vor.

Der Vermieter sagt, ich sei schuld. Was nun? Der Vermieter muss das Fehlverhalten belegen. Bitten Sie um die Rechnung mit dem Befund und lassen Sie sich im Zweifel von einem Mieterverein beraten.

Darf der Vermieter die Kosten über die Nebenkosten abrechnen? Die Kosten einer akuten Verstopfung gehören nach Darstellung des ADAC nicht dorthin, weil es sich um eine einmalige Reparatur handelt.

Worauf stützt sich dieser Text? Auf die Darstellungen des ADAC (Stand Juli 2026) und der Stiftung Warentest (test.de, 2017) sowie auf unsere Erfahrung aus der Praxis. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.